万科：如何考好2022这一场？

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业绩说明会开完第二天（4月1日），何考好场便向港交所递交旗下物业板块招股书的何考好场房企，万科是何考好场第一家。业绩说明会开场先道歉的何考好场，万科亦是何考好场今年房地产企业中的第一家。

“昨天晚上（指3月30日晚间发布业绩公告）我特别忐忑不安，何考好场像一个孩子、何考好场一个学生没考好试，何考好场要拿成绩单要给父母看一样。何考好场”3月31日，万科2021年业绩说明会一开场，万科董事局主席郁亮就先进行了28分钟的反思和剖析。他说，“考试没考好就是没考好。在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

回看这份“没考好”的成绩单，2021年实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是继1995年、2008年后，万科上市31年以来第三次出现净利润下滑。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“客观来看，万科也只是净利润‘单科’没考好，在地产行业环境的激荡变化下，万科仍保持了业内领先的财务安全状况、非开发业务进入高速增长期，从‘全科’来看，万科依然算考得不错。”

因为业绩下降，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，万科取消集团合伙人层级，所有人下沉到前线。同时，万科宣布将在未来三个月内择机开展20亿元至25亿元回购。在业内看来，这是万科管理层的担当、表态和信心，但比这些更重要的是，下一场如何考好。

在业绩会上，郁亮详解了万科2022年这一场的应考之道。

检视与反思

从内外部环境来看，2021年下半年至今乃至更远的将来，房地产行业都面临巨大挑战。同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，经过本轮调整后，企业数量、对市场长期杠杆管理以及运营红利都将迈向“优化”后的新常态。站在新旧变革的交叉点，重点看企业是否能经得住短期波动的考验，厘清过去“答错的题”，找到未来对的方向和“术”。

对比万科历史上的三次净利润下滑后表现来看，前两次都转回到正轨，说明万科有剖析和反思的企业文化基因，能找到问题出在哪，也能对症下药，扭转局面。从这一角度看，此次业绩会上，万科管理层也展现出复盘之后的深刻检讨与反思。“2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。”郁亮在长达4000余字的《致股东》信中表示，“尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。”

郁亮将净利润下滑归因于：一是地价占售价比上升，开发业务毛利总额同比减少189亿元；二是投资收益下降69亿元；三是对部分项目、个别股权投资等进行减值，折合减少归母净利润约26亿元。其中既有外部市场下行因素，也有内部原因，例如部分城市投资追高冒进，对市场判断过于乐观，以及部分城市公司暴露出能力短板，拖累业绩。此外，郁亮在业绩会上还补充了两点反思与检讨，一是过去充分授权、分布式管理造成离散度大；二是多赛道同时探索，付出了比预想中更高额成本的“学费”。

在业内看来，万科这笔“学费”似乎又不得不交。从当下供需两侧调结构举措来看，开发仍旧是目前多数房企的主营业务，也是依然对净利润具有决定性作用，但仅靠开发而无运营和服务性业务，无法支撑“有质量的发展”。

两个前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房销售额18万亿元，这或许已经触及天花板，正如郁亮所说，“我们要在‘天花板’到来之前做好布局”；二是下场玩家虽然会减少，但若核心还按照“以速度为规模加法，以杠杆为乘法”的老玩法发展，终究会“退”出绩优生阵营，估值也无法获得投资者充分认可。

从财报数据来看，万科2021年多元化业务营收约759.64亿元，仅占总营收约16.7%。此外，教育和食品事业部被列为“其他业务”，年报中并未写明具体营收和利润率。可以说，万科在多元赛道上的收入和利润，暂时还无法与房地产开发相提并论，还将对其造成短期负担。但出于对未来价值增长的思考，万科需要不脱离客户基础和能力优势去开拓房地产新发展模式。

信心与未来

反思和检讨之后，如何让业绩止跌回升，才是投资者关注的。

对2022年业绩回稳的目标，郁亮表示有信心。他提出，2022年万科的工作任务是：止跌企稳，稳中提升。

“未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准，并提出三个方面的保障。”万科总裁祝九胜表示，首先，万科还有7100亿元的已售未结资源；其次，万科从去年下半年以来，投资机制发生变化；第三个，万科新成立了开发经营本部，将对销售起到很好的促进作用。

“当下有利于市场稳定的政策措施不断出台，且房地产是规模超十万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。”在郁亮看来，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，未来2到3年的储备有保障；经营、服务类业务增速快、NOI率（商业地产投资回报率）势头好，逐步形成新的利润蓄水池，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。”

总体而言，万科用8年时间在物业、物流仓储、长租公寓以及商业地产等多元赛道完成了布局、探索、试错、跑通商业模式以及验证可复制性的过程。目前来看，这些业务在在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

而在这场近2个小时的业绩会中，郁亮等管理层花费了至少42分钟，用于介绍经营和服务业务的发展和展望，这在过往历年万科业绩会上都不曾出现。或许，在当下或者未来相当长一段时间内，多元业务的逐步成熟，是万科在为未来的不动产市场准备更多的合格资产，也是为重构万科估值储备“砝码”。

这一次，郁亮呼吁，特别希望机构投资者能够对综合性不动产业务重新估值。他强调，首先，前述多元化业务和开发业务的发展空间不同，发展空间大小决定了资本市场对每1元钱利润的估值不同；二是增长方式不同，开发业务看销售额，而经营服务类业务通常是滚雪球发展；三是经营服务类业务能带来稳定性现金流、风险偏好小。以上海七宝万科广场为例，原始投资至今增值161%，利润达35亿元。

至于如何衡量经营服务类业务成功与否，郁亮认为，第一个标准是能否上市。多元化业务有自己独立发展的需要，并且房地产行业在资本市场上已经很多年不能再融资，这些多元化业务放在万科里连融资机会都没有，这是万科希望多元化业务独立上市的原因。同时，郁亮补充道，万科把每个多元化业务视为“儿子”，而不是当成养大后卖肉赚钱的“猪”。他希望家里每个儿子都很有出息，都特别能干，“这个家才能家大业大”。

一向低调、不爱表态的郁亮，罕见地向52万股东展示信心和承诺后，在4月1日当天，港交所收到了万科“儿子”万物云的招股书，这一天，收盘价为每股20.66元，重新站回20元阵营，总市值2402亿元。至于明年今日，万科是否能实现“止跌、企稳、回升”，可静待时间的验证。